İtalyan Gayrimenkul Pazarı: Hızlı ve Temel Bir Rehber

Sayın MLS ve CEPI Meslektaşı,

Ekteki dosyada İtalyan gayrimenkul piyasası hakkında kısa bir rehber bulacaksınız. Rehber aşağıdaki bilgileri içeren bir dizi bölüm içermektedir:

1. FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) Kimdir
2. İtalyan Gayrimenkul Pazar Trendleri
3. Yabancı Alıcılar İçin İtalyan Gayrimenkul Pazarı
4. Mülk Satın Alma Süreci
5. İtalya'nın Altın Vize Programı

Daha fazla bilgi için lütfen benimle iletişime geçmekten çekinmeyin.

Saygılarımla,
Davide Draghetti
Avrupa Dış Kurumsal Faaliyetler Başkanı – FIAIP
Mobil + 39 349 096 4012
[email protected]

FIAIP (İtalyan Profesyonel Gayrimenkul Acenteleri Federasyonu)

Fiaip (İtalyan Profesyonel Gayrimenkul Acenteleri Federasyonu), gayrimenkul sektöründe profesyoneller ve İtalyan aileleri için temel referanstır. Avrupa Topluluğu tarafından tanınan sektördeki ana ticaret birliğidir; 10,106 gayrimenkul acentesi, 500 kredi danışmanı, 15,200 gayrimenkul acentesi ve 45,000'den fazla sektör profesyoneli (gayrimenkul acenteleri, turizm acenteleri, kredi danışmanları, gayrimenkul geliştirici, mülk yöneticileri ve yöneticiler dahil) ile temsil edilmektedir.

20 bölgesel ofis ve 105 il ve iller arası şube aracılığıyla ülke genelinde yaygın bir varlıkla, Fiaip üyelerine profesyonel bilgi, danışmanlık ve sendika koruması sunuyor.

45 yıldan fazla bir süredir Fiaip, en büyük ve en dinamik Avrupa ticaret federasyonlarından biri olmuştur ve aynı zamanda Avrupa Parlamentosu tarafından akredite edilmiştir. İtalya'da, Gayrimenkul Pazar Parlamenter Gözlemevi'ne (O.P.M.I.) teknik danışman olarak hizmet vermektedir; bu kurum çoğunluk ve muhalefetten çok sayıda milletvekili ve senatörü içermektedir. Ulusal liderlerinin aktif siyasi ve sendika çabalarının sayesinde, bazı Fiaip önerileri Parlamento ve Hükümet tarafından sunulan ve çoğu durumda onaylanan değişikliklere dönüştürülmüştür; bu da tüm sektörü faydalandırmıştır.

Fiaip, Confindustria, Confedilizia, Tecnoborsa ve Confassociazioni üyesidir ve CEPI (Gayrimenkul Meslekleri Avrupa Birliği) ve NAR (Gayrimenkul Danışmanları Ulusal Birliği) ile işbirliği yapmaktadır. Federasyon, ilgili federasyonlar, kurumlar ve tüketicilerle çok sayıda girişimi desteklemekte ve teşvik etmektedir. İtalyan gayrimenkul sektöründe gayrimenkul pazarında faaliyet gösteren profesyoneller ve acenteleri desteklemek için çalışma gruplarında yer almaktadır.

Fiaip, sosyal ortaklarla birlikte gayrimenkul acenteleri için çalışma düzenlemelerini belirleyen ilk düzey Ulusal Toplu İş Sözleşmesi (C.C.N.L.) müzakere etmiştir. Bazı bölgelerde ikinci düzey toplu sözleşmeler de imzalanmıştır. Sözleşme, gayrimenkul acenteleri, kredi danışmanları ve vekalet anlaşması kapsamındaki çalışanlar için geçerlidir. Ayrıca Fiaip, FILCAMS-CGIL, FISASCAT-CISL ve UILTUCS ile C.C.N.L. imzalanmasının ardından iki taraflı kurum Ebnaip (Profesyonel Gayrimenkul Acenteleri Ulusal İki Taraflı Kurum) kurmuştur. Ebnaip, C.C.N.L.'nin organize edilmesi, yönetilmesi ve tanıtılmasından, profesyonel eğitim faaliyetlerinin desteklenmesinden ve hem çalışanlar hem de işverenler için sağlık hizmetleri sağlanmasından sorumludur.

Fiaip, birçok girişimi arasında, İtalyan kentsel ve turist gayrimenkul pazarının performansı hakkında verileri izler ve sunar; orta vadede hem geçmiş hem de gelecek eğilimleri sağlar. Bugün Fiaip, üyelerine davranışsal ve yasal rehberlik ile profesyonel eğitim dahil olmak üzere geniş bir nitelikli hizmet yelpazesi sunabilen tek sektör birliğidir.

Avrupa standartlarına (UNI EN 15733) uygun ve UNI 11932:2024 ile gayrimenkul değerleme uzmanları için UNI 11558 ile tam uyumlu, profesyonel gayrimenkul acenteleri için belirli bir referans uygulama (UNA-Fiaip) geliştiren ve hayata geçiren Federasyon, gayrimenkul acenteleri ve değerleme uzmanlarının sertifikasyonu için bir "Intertek Sınav Merkezi" haline gelmiştir.

Fiaip, Yüksek Eğitim Merkezi aracılığıyla, sertifikasyon sınavlarını ülke çapında organize eder ve tanıtır; sertifikalı profesyonellerin Accredia portalında (İtalyan akreditasyon kuruluşu) ve Avrupa ESCO portalında halka açık bir kayıtta listelenmesini sağlar. Sertifikalı profesyoneller, kurumsal paydaşlar için hayati olan gayrimenkul mesleği için gerekli yüksek düzey uzmanlığı garanti eder. Kuruluşundan bu yana, Fiaip, üyeleri arasında ve tüm gayrimenkul sektörüne karşı iletişim ve davranışta şeffaflığı sağlamıştır. Üyelerinin sürekli profesyonel gelişimi, müşterilerine ve tüm tüketicilere yüksek kaliteli yardım sunmalarını sağlar; Federasyonun Etik ve Davranış Kurallarına tam olarak uyarlar; bu kurallar Tüzüğünün ayrılmaz parçasıdır.

İtalyan Gayrimenkul Pazar Trendleri

2023'te, özellikle kira geliri elde etmeyi amaçlayan yatırım amaçlı ikinci ev satın almalarında bir artış olmuştur. Bu, konut mülk satışlarındaki genel düşüşle birlikte gerçekleşmiş; gayrimenkulün, enflasyondan önemli ölçüde etkilenen vatandaşların tasarruflarını korumak için en çok aranan ve güvenilir yatırım seçeneği olmaya devam ettiğini göstermektedir.

İtalyan gayrimenkul piyasasındaki eğilimleri takip eden ve ENEA (İtalyan Yeni Teknolojiler, Enerji ve Sürdürülebilir Ekonomik Kalkınma Ulusal Ajansı) ve I-Com (İtalyan Rekabet Enstitüsü) ile on yıldan fazla bir süredir işbirliği içinde yürütülen Fiaip Monitora'nın verileri, yaklaşık 600 gayrimenkul acentesinin örneklemine göre, 2023 yılında gayrimenkul piyasasının anlık görüntüsünü ve 2024 için tahminleri ortaya koymaktadır.

2023'de, önceki yıla kıyasla, toplam konut işlemlerinin sayısı azalmış ve yaklaşık 700,000'e düşmüştür; bu, 2022'e kıyasla 10% azalmadır. Ancak, bu rakam, COVID sonrası iki yıl hariç, on beş yıldan fazla bir süredir görülmeyen seviyelerde kalmaktadır. İtalyan gayrimenkul acenteleri, mülk satın alımları için ipotek kullanımında 30% azalma bildirmiştir; bu, esas olarak ipotek faiz oranlarındaki önemli artış (bir yılda on oran artışı) ve ilk ev satın almalarındaki düşüşten kaynaklanmaktadır. Buna karşılık, kişisel tasarrufların kullanımında keskin bir artış olmuş; bu, 2022'e kıyasla neredeyse iki katına çıkmış ve ikinci ev satın almalarında önceki yıla kıyasla 1.5% artışa yol açmıştır.

Bu veriler, stüdyo daire satışlarında 2022'ye kıyasla beş katlık artış ve tek yatak odalı daire satışlarındaki artışla (+%64) birlikte, 2023'te kira geliri elde etmeyi amaçlayan yatırım amaçlı satın almalardaki önemli büyümeyi açıklamaktadır; bu büyüme 2022'ye göre %28 artış göstermiştir. Aslında bu tür mülkler, özellikle büyük şehirlerde, başta öğrencilere, şehir dışından gelen çalışanlara ve kısa süreli kiralara, özellikle de İtalya'da son altı yılda üç katına çıkan turizme yönelik kiralamalar açısından güçlü talep görmüştür. Geçen yıl İtalyanlar, tasarruflarının bir kısmını enflasyonun etkilerinden korumak amacıyla ikinci konut satın almak için kullandılar; bu konutları genellikle—özellikle kısa süreli kiralama yoluyla—kiraya verdiler ve krediye daha az başvurdular.

2022 ile karşılaştırıldığında, iki yıllık pandemi sonrası trend tersine dönüşünün ardından banliyö ve dış banliyö alanlarında satışlarda düşüş yaşanırken, yarı merkezi alanlarda satışlar arttı (%35), hizmetlere yakın yaşama ihtiyacının arttığını vurgulayarak (alıcılar için önemli bir faktör olarak %20 arttı). Bu, hızlı tempolu bir yaşam tarzını yansıtmakla birlikte otopark ve yeşil alanların rahatlığını da sunmaktadır. Ayrıca, üst segment alanlarda satışlarda artış (%30) yaşanmış, "zengin ve fakir" arasındaki artan uçurumu doğrulamış; özellikle yaşam maliyetindeki önemli artış nedeniyle, gerekli ücret düzenlemeleriyle karşılanmayan bu artış, nüfusun "gri alan" olarak adlandırılan kesimi üzerindeki baskıyı giderek artırmıştır.

Piyasa değerlerinde ortalama %2 artış görüldü. Küçük ve orta ölçekli şehirlerde değerler büyük ölçüde sabit kaldı. Talebin arzı belirgin biçimde aştığı büyük kent merkezlerinde, üniversite şehirlerinde ve turistik çekiciliği yüksek şehirlerde ise ortalama %5 civarında artış kaydedildi; Milan gibi bazı yerlerde bu oran %6'ya ulaştı. Gayrimenkul danışmanlarının %40'tan fazlası, 2023 yılında özellikle büyük şehirlerde talebin sabit kalmasına veya artmasına rağmen satılık gayrimenkul arzının belirgin biçimde azaldığını bildirdi.

Aracılık yapılan işlemlerin %98'inde, ilgili taraflar özel kişilerdir. Yanıtlayanların %54'ü için, fiyata ilişkin en talep gören ipotek tutarı %85'tir. İtalya'daki yabancı alıcılar arasında %77'si Avrupa Birliği ülkelerinin vatandaşlarıdır; AB dışı vatandaşların %47'si ev satın almak için ipotek gerektirmektedir.

En sık satın alınan mülk türü, %10 düşüş olmasına rağmen, üç odalı daire (%60) olmaya devam etmektedir; kullanılmış mülkler satışların %64'ünü oluşturmakta ve yarı merkezi alanlarda (%58) bulunmaktadır. İlk kez ev satın almalar azalmakta ve giderek "yenileme satın alımları" olarak tanımlanmaktadır (daha küçük bir evi satarken daha büyük bir ev satın almak veya bunun tersi). Gayrimenkul acentalarının %52'sine göre, fiyat müzakere edilebilirliği tipik olarak pazar talep fiyatının %5 ile %10 arasında değişmektedir.

Hem satış performansı (mağazalar +0.2%, ofisler -0.2%, depolar +0.1%) hem de fiyatlar (mağazalar -0.1%, ofisler -0.2%, depolar +0.3%) geçtiğimiz iki yılın eğilimleriyle büyük ölçüde uyumlu kalmıştır, 2021 ve 2022. Bu, güçlü performans gösteren ve göstermeye devam eden belirli ticari, profesyonel ve üretim faaliyetleri (ilaç, teknoloji ve sağlık hizmetleri gibi) ile artan enerji maliyetleri, yükselen ipotek faiz oranları ve enflasyonun yıkıcı etkileri tarafından ağır şekilde etkilenen diğer sektörler (restoranlar, tekstil ve küçük ölçekli perakende işletmeleri gibi) arasındaki bir denge ile açıklanabilir.

Kiralama

2022 ile karşılaştırıldığında kiralama pazarı, konut mülkleri için olumlu bir nota ulaştı ve kiralama sözleşmelerinin sayısında ortalama 7.5% artış kaydedildi. En çok kiralanan mülk türü tek yatak odalı apartmandır (44%), kullanılmış (62%), yarı merkezi alanlarda bulunur (50%). Ticari olmayan kullanımlar için aşağıdaki eğilimler gözlenmiştir: ticari (mağazalar) +3%, ofis (yönlendirme) +1.2%, ve endüstriyel (depolar) -0.2%, 2022 ile karşılaştırıldığında genel olarak istikrarlı bir durumu göstermektedir.

Özellikle, stüdyo daire kiralamalarında 2022 ile karşılaştırıldığında beş kat artış yaşanmıştır; bu artış özellikle öğrenciler ve şehir dışından gelen işçiler tarafından yoğun talep gören büyük şehirlerde belirgindir (bireysel oda kiralamak yaygındır). Bu durum, yatırımcılar için yüksek getiri sağlamaktadır. Bu arada, tek yatak odalı kiralama istikrarlı kalmış, üç yatak odalı kiralama ise piyasada arz eksikliği nedeniyle önemli ölçüde düşmüştür. Prestijli ve yarı merkezi alanlarda kiralama talebinde artış yaşanmış ve yenilenmiş mülklerin kiralanmasında %20 artış görülmüştür.

Ortalama kira fiyatlarına gelince, konut kiralamaları 8% arttı, ticari (mağaza) kiralamaları 2.5% düştü, ofis (yönlendirme) kiralamaları 2.2% düştü ve endüstriyel (depo) kiralamaları hafifçe 0.1% arttı. Ortalama kiralamalardaki bu hafif düşüş, özellikle ticari olmayan sektörlerde, yaşam maliyetinin yükselmesiyle işaretlenen ekonomik durum nedeniyle, özellikle belirli işletme türleri için genel olarak zorlayıcı bir ortam yaratmaktadır.

Büyük Şehir Merkezleri

Başlıca şehir merkezlerine ilişkin olarak, gayrimenkul satışlarındaki genel düşüşten en az olumsuz etkilenen şehirler—ve aslında pazar değerleri ve kiralama talebinde istikrar veya hatta artış gören şehirler—metropol alanları, üniversite şehirleri ve güçlü turist çekiciliğine sahip şehirlerdir.

Gayrimenkul satışları için değişiklikler aşağıdaki gibi olmuştur:

Milano -8.8%, Bologna -7.2%, Floransa -9%, bunu Turin -8.1%, Napoli -4.9%, Roma -7.5%, Cenova -6.2%, Venedik -8.1% ve Palermo -9.2% izlemektedir. Ortalama fiyatlar açısından: Milano +6.2%, Bologna +4.6%, Floransa +3%, bunu Turin +1.8%, Napoli +4.4%, Roma +1%, Cenova +3.8%, Venedik +2.7% ve Palermo +4% izlemektedir.

Kiralamalar için artışlar şu şekilde olmuştur:

Milano +9.8%, Bologna +8%, Floransa +7.8%, Roma +5.2%, Napoli +5%, Venedik +4.5%, Turin +3%, Palermo +2.5% ve Cenova +2.3%. Ortalama kira oranları da arttı; Milano +8%, Bologna +7.8%, Floransa +7.6%, Roma +5%, Napoli +4.8%, Venedik +4.2%, Turin +4%, Palermo +3.9% ve Cenova +1% ile.

Son enerji fiyatı artışları, enflasyon—umarız şimdi kontrol altında—ve artan ipotek faiz oranları nedeniyle oldukça öngörülemeyen bir bağlamda; ayrıca yılsonu ECB faiz artışı duraklamasının ardından kademeli olarak azalmasını umduğumuz bu oranların yanı sıra, Ukrayna ve Orta Doğu'daki askeri çatışmaların uluslararası ekonomik dengeleri istikrarsızlaştıran sosyo-ekonomik sonuçlarıyla birlikte, İtalyan gayrimenkul piyasası ülkenin ekonomik, sosyal ve istihdam istikrarı için stratejik bir öneme sahip olmaya devam etmektedir.

2024 Tahmini

2024'te, mülk satışlarının 2023'e benzer bir eğilim izlemesi beklenmektedir; yatırım satın almalarında daha fazla artış ve büyük şehir merkezleri hariç mülk fiyatlarında genel bir istikrar beklenmektedir. Bu alanlarda, özellikle öğrenciler, şehir dışından gelen işçiler ve turistlerden gelen kira talebinde bir konsolidasyon veya hatta artış beklenmektedir; ancak arz tarafında karşılık gelen bir artış olmayacaktır. Bu durum, büyük şehirlerde ortalama piyasa değerlerinde yaklaşık +%3 ek bir artışa yol açacak; orta ve küçük şehirlerde ise, özellikle renovasyon gerektiren eski mülkler için, Superbonus'un son iki yılda %110'dan %70'e önemli ölçüde düşmesi nedeniyle daha istikrarlı piyasa değerleri, hatta hafif bir düşüş beklenmektedir.

Bir yandan, yaşam maliyetinin artması ve daha katı kredi erişim kriterleri hakkındaki endişeler devam etmektedir. Öte yandan, ilişkili risk ve finansal yatırımlar üzerinde düşük getiri, İtalyan aileleri tarafından biriktirilmiş büyük likidite ile birlikte, gayrimenkul yatırımını, özellikle kira mülklerini, özellikle de kârlılığı maksimize etmek için kısa vadeli kiralama mülklerini teşvik etmeye devam etmektedir.

Satın alınan mülk türü, ülkemizdeki demografik eğilimlerden giderek daha fazla etkilenecektir—bu, stratejik vizyondan yoksun olan mevcut konut politikalarında sıklıkla göz ardı edilen bir konudur. İtalya, dünyadaki en düşük doğum oranlarından birine sahiptir ve bu da yaşlanan bir nüfusla sonuçlanmıştır; zaten yaklaşık 10 milyon insan yalnız yaşamaktadır, bunların 6 milyonu 65 yaşın üzerindedir. Bu nedenle stüdyo, tek yatak odalı ve üç odalı daireler en çok aranan mülk türleri haline gelecektir.

Sonuç olarak, kiralama sözleşmelerinde %3 artış tahmin edilmektedir; buna ek olarak, konut kiralama oranlarında ortalama yaklaşık %5 artış beklenmektedir; yüksek talebin güçlü getiriyi garanti ettiği metropol ve turist şehirlerinde potansiyel olarak daha yüksek büyüme söz konusu olabilir. Ticari olmayan mülkler (mağazalar, ofisler ve depolar) için, satış ve kiralamada ortalama hafif bir %1 artış beklenmektedir; buna paralel olarak piyasa değerlerinde (hem fiyatlar hem de kiralar) ortalama yaklaşık -%2 düşüş beklenmektedir.

Enerji Verimliliği

ENEA, I-Com ve FIAIP tarafından yürütülen enerji verimliliğine ilişkin gayrimenkul pazar dinamikleri analizi sonucunda, 2023'te, en son enerji performans sınıflarının analiz edilen tüm mülk türlerinde açık çoğunluğu koruduğu görülmüştür (E, F ve G sınıflarındaki dairelerin %72'sinden teraslı evlerin %63'üne kadar değişmektedir); ancak G sınıfındaki binaların yüzdesinde önceki yıla kıyasla kayda değer bir azalma olmuştur. Bu durum, özellikle iki odalı daireler (2023'te %9, 2022'de %27) ve teraslı evler (%20, önceki yıl %24) için belirgindir. Tüm mülk türlerinde D sınıfındaki binaların sayısında önemli bir artış olmuştur.

Uç çevre bölgelerde, satılan gayrimenkullerin 83% daha az verimli enerji sınıflarında (E, F ve G) yer almakta, daha verimli binaların (A ve B) payı ancak 5% seviyesine ulaşmaktadır. Buna karşılık, prestijli alanlarda, gayrimenkullerin 45% en yüksek enerji sınıflarında (A ve B) yer almaktadır. Bu rakamlar 2023 ile benzerdir ve eşitsizlikte hafif bir artış vardır.

Benzer şekilde, mülklerin durumunda bir ikilik vardır: renovasyon gerektiren mülkler büyük ölçüde enerji verimsizdir (alt üç enerji sınıfında %83), yeni mülklerin %70'i ise en üst enerji sınıflarına (A ve B) girmektedir. Renovasyon gerektiren mülkler için, G sınıfındaki binalarda 17 puanlık bir artış olmuştur.

En yüksek enerji sınıflarında (A ve B) işlemlerin zamansal eğilimine ilişkin olarak, mülk durumuna göre, yeni mülkler bir önceki yıla kıyasla çok yüksek ve istikrarlı bir değer (70%) göstermektedir. Yenilenen mülkler için, 2019 ile 2020 arasında gözlenen düşüşten bir toparlanma olmuştur; 2017-2019 döneminde önemli bir artışın ardından, 2023 yılında 38% seviyesine ulaşmıştır (şimdiye kadar kaydedilen en yüksek değer). 2022'den yenilenen mülklerin satış sayısındaki artış, öncelikle Superbonus aracılığıyla, +45% olmuştur. Diğer mülk türleri için değerler nispeten istikrarlı kalmıştır.

Gayrimenkul acentelerine göre, 2023'te alıcılar ve satıcılar arasında bir mülkün enerji verimliliğinin önemi konusundaki uçurum daha da genişlemiştir. Alıcıların %62'si (2022'deki %54'ten artış göstererek) enerji verimliliğinin öneminin farkındayken, satıcıların yalnızca %42'si bu farkındalığı paylaşmaktadır. Bu farkındalığa rağmen, enerji verimliliği bir mülk satın alırken büyük ölçüde göz ardı edilen bir faktör olmaya devam etmektedir; ancak 2022'ye kıyasla önemli bir artış kaydetmiştir. Bu durum, enerji kalitesinin alıcıların değerlendirmelerinde giderek daha fazla dikkate alındığını göstermektedir; bunun başlıca nedeni, özellikle önceki yılın ilk yarısını etkileyen artan enerji maliyetleri ve enflasyondur.

Enerji Performans Sertifikası (APE), kullanıcıların daha iyi enerji kalitesine sahip mülklere yönelik seçimlerini yönlendirmeye kesinlikle yardımcı olmaktadır (yanıtlayanların %62'si) ve daha yüksek enerji sınıflarındaki evlerin daha fazla konforunu değerlendirmek için yararlı bir araçtır (%53). Bu yüzdeler önceki ankete kıyasla sabit kalmıştır.

Endişe alanı, gayrimenkul aracılarının, müşterilerin satın alma kararlarında yüksek enerji performanslı mülklere tercih verirken yaşadıkları ana engellerin değerlendirilmesiyle ilgilidir. Birincil faktör, enerji verimli bir ev satın almak için mevcut bütçeyle bağlantılı finansal faktördür (36%, 2022 gibi). Diğer iki ana engelle ilgili yanıtlar daha nüanslıdır: daha yüksek satın alma maliyetlerinin tasarruflarla yeterince dengelenmediği algısı ve ek bir maliyet ödemeye isteksizlik (18%, önceki yıldan biraz daha yüksek), mülk yenileme tercihine karşı daha sonraki bir aşamada (19%, ayrıca önceki yıldan artış göstermektedir). Her halükarda, anket, ekonomik-finansal endişelerin diğer tüm yönlerin üstünlüğünü vurgular; bu yönler bu bağlamda marjinal olarak kabul edilir.

Görüşülen gayrimenkul acentelerinin, enerji verimliliği açısından yükseltilmiş mülklere değerleme sağlamak için mülk listelerine "yeşil yenileme" kategorisi ekleme eğiliminde olması da dikkate değerdir; bu öneri katılımcıların %66'sı tarafından desteklenmiştir. Bu, kredi sisteminin enerji verimli mülk yükseltmelerini destekleyen finansman ürünleri sunmada karşılaştığı zorlukların üstesinden gelmesine yardımcı olabilir. Katılımcılar tarafından en çok belirtilen neden (%42), pazarın enerji verimliliği ile ilişkili katma değeri yansıtma kapasitesinin yetersiz olmasıdır.

Gayrimenkul acentelerinin algıladığı şekilde, konut binalarının enerji yenilemeleri yapması için vatandaşlara sunulan ana teşviklerin bilinirliğine ilişkin olarak, vergi bonusu ve kesintileri, belki de yaygın bilgilendirme kampanyaları ve aracın daha basit olması nedeniyle, alıcılar tarafından özellikle iyi bilinmektedir. Bu, termal hesap ve yeşil ipotekler gibi daha sofistike araçlarla çelişmektedir; burada bilgi seviyeleri çok düşük veya neredeyse hiç yoktur ve bu, son anketlerden gelen eğilimi doğrulamaktadır.

İnşaat sektörü — özellikle yenileme çalışmaları — yeşil ve sismik yenilemelere yönelik vergi indirimleri tarafından önemli ölçüde etkilenmiştir (özellikle Superbonus %110). Katılımcıların önemli bir kısmı (%52), Superbonus %110 uygulamasının gayrimenkul piyasasında önemli ölçüde olumlu bir etkiye sahip olduğuna inanmaktadır ve gayrimenkulde ekolojik geçişi kolaylaştırmıştır; bu etkiyi çok önemli olarak değerlendirenlerin yüzdesinde 2022 ile karşılaştırıldığında dikkate değer bir artış görülmektedir (2023 yılında %35 ile 2022 yılında %20 karşılaştırması). Bu etkiyi önemsiz olarak değerlendirenlerin yüzdesi önemli ölçüde azalmıştır (bu yıl %17 ile geçen yıl %26 karşılaştırması).

Spesifik olarak, örneğin yüksek veya düşük enerji performansına sahip mülklerde talep veya arz açısından fark gözlemleyen büyük bir örnek kısmı olmasa da, yüksek performanslı mülklerde artış fark eden gayrimenkul acentelerinin yüzdesi belirgin şekilde daha yüksektir (%39 talep ve %44 arz için).

Daha az enerji verimli mülkler için, talep ve arzın artışı 2023'te de pozitif olmakla birlikte daha düşüktü (sırasıyla %23 ve %25). Bu rakam önceki yıla kıyasla azalmış ve kısmen G sınıfında satılan mülkler ile yenileme gerektiren mülklere ilişkin verilerle çelişmektedir. 2023'te bu mülkler, 2022'deki %47 ile karşılaştırıldığında bu segmentin pazarının %64'ünü oluşturmuştur.

Geçen yıl vurgulandığı gibi, Superbonus %110 tarafından tetiklenen daha enerji verimli mülklere yönelik talep ve arzın artışı, bu aracın dolaylı etkisini yansıtabilir; bu araç, konut binalarının enerji performansı konusunda gayrimenkul talebinin kalitesini artırma eğilimindedir (talep ayarlamasına yol açar). Gayrimenkul acentelerinin görüşüne göre daha az önemli olan, Superbonus %110'un daha sonra bu araçla yükseltilecek düşük verimli mülklere yönelik talebi uyarmış olma olasılığıdır. Bu ikinci hipotez, Superbonus %110'u karakterize eden önemli düzenleyici belirsizlik göz önüne alındığında, gerçekten daha karmaşık görünmektedir.

Bu, Superbonus'un, konut binalarının enerji performansı ile ilgili gayrimenkul talebinin kalitesini artırarak (talep ayarlamasıyla sonuçlanan) yeşil gayrimenkul geçişinin kademeli, ancak yavaş sürecini güçlü bir şekilde teşvik eden bir önlem olduğunu doğrular. Bu nedenle, bu stratejik önlemi gayrimenkul piyasası için sona erdirme niyetinin, hatta bir "yeşil" perspektiften bile haklı olup olmadığı tartışılabilir.

Son olarak, 2021'den itibaren yeni inşa edilen binalar için neredeyse sıfır enerji binası (NZEB) standardını karşılama zorunluluğunun gayrimenkul pazarı üzerindeki etkisine ilişkin önceki yıllara kıyasla farklılıkları analiz etmek ilginçtir. 2021 ve 2022 arasında kaydedilen önemli değişiklikten sonra, bu tür binalardan müşteri ilgisinin eksikliğini belirten yüzde sabitlenmiş ve neredeyse sıfır enerji binalarında alıcılardan artan ilgi gözlemleyen yüzde de sabitlenmiştir. Bu, özellikle yeni bina enerji performansı yönetmeliğinden kaynaklanacak zorunluluklar göz önüne alındığında, bu konuda kamuoyu farkındalığını artırmanın önemini göstermektedir.

2023 Veri Analizi ve 2024 Trendleri – FIAIP Araştırma Merkezi tarafından hazırlanmıştır.

Yabancı Alıcı İçin İtalyan Gayrimenkul Pazarı

İtalya, yabancı alıcılar için en çok aranan gayrimenkul destinasyonlarından biri olmaya devam ediyor.

Alıcıların Kaynağı: Önde Amerika Birleşik Devletleri

Amerika Birleşik Devletleri, isteklerin 30% ile öncü konumunu korumakta, 2023'deki aynı dönemle karşılaştırıldığında 2.8% artış göstermektedir. Bu artış, Amerikalıların İtalyan gayrimenkul pazarına artan ilgisini vurgulamaktadır. Almanya (10%), Birleşik Krallık (9%), İtalya (ülkede kalırken yabancılardan gelen istekler) 4%, Fransa (4%) ve Kanada (4%) gibi diğer ülkeler güçlü ilgi göstermeye devam etmektedir. Avustralya, geçen yıla kıyasla istisnai 22% artış ile öne çıkmakta, toplam isteklerin 2% 'ini oluşturmaktadır.

En Büyük İlgi Alanları: Gelenek ve Yeni Keşifler Arasında

Como Gölü, isteklerin 4.8% ile, en çok aranan destinasyonlardan biri olmaya devam ediyor; bunu Salento (4.8%) ve Lunigiana (3.4%) takip ediyor; bunlar sırasıyla 13% ve 1.7% artış görmüştür. Dördüncü sırada Valle d'Itria (2.3%) yer alıyor; bunu Monferrato (1.7%) takip ediyor. Dikkat çekici olan, altıncı sırada olmasına rağmen yabancılar arasında çok aranan bir alan haline gelen Tigullio Körfezi'nin şaşırtıcı büyümesidir; yıldan yıla 89% artış göstermiştir.

Bölgesel Rapor: Toskana Zirvede

Toskana, %17 ile en çok talep gören bölge olmaya devam ediyor; bunu önemli bir %19 artış gösteren Sicilya (%10) takip ediyor. Büyük ilgi gören diğer bölgeler arasında Lombardiya (%8), Liguria (%8), Puglia (%7), Piedmont (%7), Abruzzo (%6), Calabria (%6), Umbria (%5), Sardunya (%5), Lazio (%4) ve Marche (%3) yer almaktadır. Ardından Campania, Veneto, Molise, Emilia-Romagna, Trentino-Alto Adige, Basilicata, Friuli ve Valle d'Aosta gelmektedir. Özellikle Calabria'daki %26'lık talep artışı ve Emilia-Romagna'daki %4'lük büyüme dikkat çekicidir.

Dikkate Değer Kasabalar

En çok talep gören İtalyan kasabaları arasında Ostuni ve Scalea ilk sırada yer almakta, bunu Portofino, Fivizzano, Todi (+19%), Lucca, Caltagirone, Carovigno, Noto ve %4 artış kaydeden Tropea izlemektedir.

Bölgelerin Analizi: Lucca ve Cosenza Yükselişte

Lucca ve Cosenza illeri altı aylık raporda kayda değer artışlar göstermiştir; Lucca %5 artış kaydederken Cosenza %50 büyüme görmüştür. Lecce de isteklerde önemli bir artış gördü, %29 arttı.

Mülk Türleri

Yabancılar ağırlıklı olarak ev arıyor; taleplerin %75'i evlere yönelik. Alıcıların yaklaşık %53'ü 120 metrekarenin üzerindeki mülkleri tercih ediyor. Restore edilmiş ve taşınmaya hazır mülkler, 2024'ün ilk aylarında taleplerin %64'ünü çekmiştir.

2024 Raporu: Fiyat Aralıkları

Mülkler için talep çeşitli fiyat aralıklarını kapsamaktadır; 42% oranında 100,000 euro'ya kadar değerlendirilen mülkler için istekler bulunmaktadır. Bunu 100,000 ile 500,000 euro arasında fiyatlandırılan mülkler için 24% izlemektedir. Yaklaşık 16% 250,000 ile 500,000 euro arasında fiyatlandırılan evler arayan kişiler, 500,000 ile 1 milyon euro arasında 9%, ve 1 milyon euro'dan fazla mülkler için 6% bulunmaktadır.

Gelecek Görünümü

İtalyan gayrimenkul pazarı, manzara güzelliği, kültürel mirası ve yaşam kalitesi sayesinde yabancı alıcılara güçlü bir çekim gücü uygulamaya devam etmektedir. Çeşitli uyruklar ve belirli alanlar ve kasabalardan gelen talepteki önemli artışlar, genişleyen ve sürekli gelişen bir pazarı göstermektedir.

İtalya, uluslararası alıcılar için vazgeçilmez bir destinasyon olarak kendini doğruluyor; gayrimenkul mirasımızın çekiciliğini ve değerini vurgulayan talep artışıyla. Bu kitleden gelen ilgi, giderek artan yeni satış fırsatları sunuyor; ancak ihtiyaçlarını anlamak, gayrimenkul acentelerinin uluslararası pazarı derinlemesine bilmesini gerektiriyor.

Kaynak – GateAway.

Mülk Satın Alma Süreci

Aşağıdaki liste şunları kapsamaktadır İtalya'da bir mülk satın alırken geçeceğiniz ana adımlar:

1. MALİ KOD
Aşina olmanız gereken ilk şey VERGİ KİMLİK NUMARASI. İtalya'da bir mülk satın almayı düşünüyorsanız, aslında bir İtalyan banka hesabı açmak için de bir CODICE FISCALE'ye ihtiyacınız olacaktır. Bu, soyadınız, adlarınız, doğum yeriniz ve doğum tarihiniz temelinde hesaplanan ve Yetkililerle herhangi bir işlem yapmanız gerektiğinde kullanılacak olan bir kimlik kodudur: